北京楼市一记重拳:这类房源成交量大减90%,价格直降3成…

去年3月下旬,北京发布了针对商业办公项目的调控政策,这一政策让曾经火热的“商住房”彻底熄了火。如今调控已经过去了一年,央视财经频道的记者也走访了北京多个商住房小区,进行了一番调查。
北京商住限购一周年:成交下跌90% 价格跌三成以上
△央视财经《第一时间》栏目视频去年3月北京刚刚发布商业办公项目调控政策时,业内就预期:这样的一个调控政策将会带来商住市场成交量和成交价的双双下跌。而如今,在调控过去一周年之际,北京的商住市场,价格出现了
30% 以上的跌幅,而成交量跌幅更是高达 90% 。
麦田房产林肯公园店业务经理 张江伟 说,政策出台的前一年,整个林肯公园商办类的房子,成交量是 1022套
。从2017年到2018年3月26日,一共是107套,成交量下滑了 89.5% 。

张江伟介绍,相对其他商住项目,林肯公园成交量的跌幅还算小的。数据显示,2017年3月26日以来,全北京商住房网签量仅有3589套,较调控前一年的67013套,跌幅达到
94.6%
。整个市场的成交量出现了“冻结”,价格也出现了大幅松动。位于北京朝阳区的北京像素,同样是北京知名的商住项目。调控前,北京像素的两层Loft户型的成交价最高达到过
65000元/平方米 ,而调控后,成交价随即出现断崖式下跌,目前同类型房源成交价普遍在40000元出头,而平层的户型成交价直接跌穿
每平米30000元 关口。

3.26调控政策之后,商业办公项目的购买被加上了严格的限制。无论是否为北京户籍,购买人必须在北京有连续60个月的社保或者纳税记录,且不能有包括商业办公项目在内的任何形式的房产,同时必须全款购买,不能使用包括消费贷在内的任何形式的银行贷款。在这样的情形下,着急变现的业主大多低价抛售,而其他业主选择继续将房屋出租。而购买群体,则是有住房需求,但支付能力又不强的刚需群体。
北京:商住房租金稳步上升 调控下业主由售转租△央视财经《第一时间》栏目视频由于不限购且相比普通住宅的价格低,商业办公项目曾经吸引了很多投资客。中介机构也表示,小区中有至少一半以上是投资客买来出租或等待升值后出售的。
对于那些没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说,低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。

我爱我家集团北京公司亦庄华冠店商圈经理 程泽
表示,整体小区的自住率应该不超过20%,像37平米的这种开间,大概租金在3500-3800之间,50多平米的一居室,大概在5000-5300之间。
经纪人介绍说,很多早年开发的商住项目,各项标准都向普通住宅靠齐。水电费标准与普通住宅一致,大多临近地铁,出行、购物都比较方便,很多项目的Loft户型结构也得到租客青睐。因此,很多商住房的租金基本与周边的普通住宅一致,甚至还会高过部分老旧的住宅小区。

业内人士建议:对于有意向购买二手商住房的购房者来说,要仔细考虑各种限制,不要抱着抄底投资的目的进场。
思源地产首席分析师 郭毅
表示,还没有看到一个可能放松的迹象,特别是针对个人购房者购买商住类产品,不能再使用杠杆,必须100%支付购房款的要求来看,在今年这样一个相对紧缩的购房环境下,更不可能单独对商办类的贷款放松,其实从购房者角度上来看,购买商办类产品,还是要综合考虑自己的投入产出比的。
来源:央视财经(ID:cctvyscj”>责任编辑:闫欢
支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

10年房租一次付清,整整180万!万科这个楼盘,颠覆租房族想象力


十年180万,钱款一次性结清。这180万不是买房首付,而是是房租。是的,你没听错!
近日,北京首批自持租赁房、万科翡翠书院项目即将启动预租。对于这个处于北五环外海淀区永丰基地的楼盘,其开发商对外宣布房源只租不售。其中,90平米的精装修小三居,月租金预计达到1.5万元~1.8万元,并要求租客一次付清10年房租至少180万元;而另一种别墅类的叠拼产品更是达到3万元/月~4万元/月的租金价格。
消息一经公布,便引来市场的关注,有网友坦言;“以前只是买不起房,现在就连租房都困难了!”
▲图片来源:视觉中国
针对这种情况,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者找到了开发商万科方面相关负责人和本次项目的潜在租客,探寻“180万房租”背后究竟隐藏着怎样的事实。
项目只租不售
“如果房子有附加价值,那么租金还是可以理解的”。
李雪(化名)在评价该项目时表示感叹,她认为,即便是180万元租10年,至少也比买房子便宜。万科翡翠书院项目是2016年北京市首批落实“930”新政后推出的“控地价、限房价”试点的两宗地块,而且企业需要100%自持,“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,满足城市居民租房需求。”这意味着,项目必须为“只租不售”的租赁住房。
▲图片来源:百度地图
据万科相关负责人介绍,翡翠书院户型主要分为两类,一类是月租金1.5万元~1.8万元的90平方米精装修三居室,占70%;另一类是月租金3万元~4万元的180平方米复式四居室,主要面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区。每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者简单算了一笔账,如果租一套90平方米房屋,按1.5万元/月的租金计算,10年全部租金将达到180万元;如果租一套180平方米的四居室,按照3万元/月的租金计算,10年全部租金将达到360万元,而且需要一次性缴清。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,对于此类项目来说,单纯从一年租赁的角度看,租金是比较贵的。但是从长期租赁的角度看,考虑到未来物价上涨等因素,租金的分布看,房子当期看偏贵,中后期看其实是便宜的。然而李雪却认为,租赁住房和商品房性质不同,商品房买下的是产权,可以永久居住。对此,中原地产首席分析师张大伟直言,从目前的租金在市场来看,除非将来有可买的承诺,否则不可能有人租赁。
严跃进认为,未来的问题在于,此类房子不光是提供给类似科技人员一个居所,更需要在租售同权等地方做各类创新,比如为租房以后的积分落户提供各类配套等。

企业叫屈:投资159亿回报率低于3%
万科相关负责人坦言,“自从预租三天以来,大家比较关注项目是不是租金过高,是不是合理。”
该负责人向每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者解释,
> 从成本的角度来说,这两块地总价是109亿元,装修和建安成本有大约50亿元,目前投入的总成本已有159亿元。
▲图片来源:视觉中国
事实上,翡翠书院被万科称为“微利项目”,非常理想的状态下投资回报率只有2%~3%,从其透露的一组数据可以看出,万科对其投资回报并没有多少信心。严跃进认为,对于10年期的概念来说,实际上确实是不能覆盖成本的。所以从这个角度看,真正要回本,可能要等第二个10年的租赁期。从资金回笼的角度看,显然也是不划算的,或者说房屋销售回笼资金效果更好。
万科翡翠书院项目位于海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米的永丰地块。2016年12月,万科以总价109亿元的拿地成本竟得海淀区永丰产业基地两地块。中原地产研究中心数据显示,两宗地块成交楼面价均达到了3.6万元/平方米。
“拍地的时候价格就决定了我们产品定位为中级改善的家庭型产品来做,这个产品的居住体验没法跟普通的两居室简单比较,翡翠书院是一个低密产品,是一个更高标准的产品设置。”北京万科相关负责人如是说。该负责人透露,翡翠书院实际上对标附近的西山壹号院、万科如园等别墅项目。▲图片来源:万科
每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者从链家官网了解到,一套200平方米的西山壹号院三居室挂牌价格为2200万元,均价每平方米约11万元。关于定价逻辑是否合理,万科方面解释称,“如果这个产品真的脱离市场,最后没有人会愿意承受这样的租金,我们可能也不会定这样的价格。”

▲图文无关(图片来源:视觉中国)
“由于项目两年后交房,我们也在跟客户沟通他们的诉求,后期可以提供更丰富的租赁方式供大家选择。”关于租期时长,万科方面解释称,目前测算只能往最大值测算,10年只是一种可能性,目前万科也在根据客户情况考虑更短的时间,比如三年五年的租期制定一个价格空间等,最后的经营方案仍然在不断完善中。
一面是市场对租金过高的质疑,一面是企业高成本的投入,两种声音也让该项目陷于争议当中。实际上,租赁住房作为长期运营的项目本身区别于高周转的商品房,未来会走向何处仍然有待市场检验。
每经记者 舒曼曼
每经实习记者 李诗琪
每经编辑 王嘉琦
本文为 | 每日经济新闻 nbdnews 原创文章 |
未经许可禁止转载、摘编、复制及镜像等使用
欢迎转发、群发给你的朋友,欢迎分享到朋友圈
如需转载请向本公众号后台申请并 获得授权

其他用 户正在看
[1、美国又搞事情!针对中国通讯设备再出手,这次目标是华为?]
[
2、中兴被封杀背后:这3家美企跟着遭殃,7年恐损失68亿美元]
[3、定了,这59国人员来海南入境旅游免签!最开心的是俄罗斯?]
[4、金融圈再打虎!中国华融董事长赖小民被查,曾自曝“瘦了20多斤,肥了公司”]
[]

三四线楼市即将谢幕,而你还想着买房?


作者:子木来源:子木聊房(ID:zimuliaofang)
清 明时节,归乡祭祖。乡是标准的四线小城市。这次回来,和往常一样没有什么变化,路边还是不紧不慢的年轻人,记忆中修了好多次的马路上还躺着残破的凿地机, 注定难逃再次翻来覆去的命运
,下午两点过后街边小馆还能看到挤着喝烧酒的壮汉。
看似一切舒适安然,但有一个地方却出奇的热闹。
这个地方就是售楼处!
随便进了一个新盘,你都可以看到这样一副景象。几乎所有的模型沙盘旁都簇拥着人群,来来往往甚是热闹,卖房小姑娘忙的焦头烂额,甚至还有因为抢最后一个户型撕破脸皮叫嚷的购房者。

在楼市面前,人们总能把最深处的人性表演的淋漓尽致。

和几个中介简单攀谈过后,事实又开始让我坐立不安。
难以置信,一个四线小城市,半年时间,房价竟然从6000飙到了9000一平,尤其是专吃三四线有钱人的碧桂园,最新开盘价高达1万6。
这个涨幅和涨速就是连16年的北京都难与之匹敌。
而对于人均工资3千多的城市,我不知道这个房价会给大家带来多大的责任与压力 ,但我确定的是这里所有人都会坚信,现在如果不买房,以后还会更贵!
当天晚上和在政府工作多年的老友喝酒探到了实底。他对我说:“其实从去年接到房地产去库存的任务开始,大家都在发愁如何让老百姓买房。因为这个城市节奏太慢,房子一大片,人人都有房住,买房干什么?
而且房价不涨就永远不会有人买房。但这时候正好赶上棚改启动,最要命的是货币化安置。
农村人的房子给你拆了,不给房子给补贴,你就只能去城里买房,需求一下子刺激起来了!
有的楼盘因此供不应求坐地起价,房价就起来了。别的楼盘听说同行都涨了,哪有不涨的道理?于是也跟着涨。城里人一听说好几年没动静的房价竟然在疯长,这还了得?赶紧买呗。这时候刚需出来买,改善把旧的卖了再换一套新的,外面打工的人回来买,有钱人把钱从银行里都取了出来买房。这个连锁效应起来了,房价就起来了。
但是库存去了吗?并没有!因为现在开发商又开始拼命拿地,旧的房子卖完了,新的房子又盖起来了,地这么多,房子永远是盖不完的。”
子木曾在《[醒醒吧!三四线的购房者]》里讲过关于棚改的原因和来历,其实就目前情况来讲,三四线房价的疯狂已经处于最后阶段,接下来就是房价的下跌,这不是危言耸听,是即将发生的事情!
这波三四线房价的上涨总体来说分为三个阶段。
> 1.棚改拉升农民进城购房刚性需求
>
> 2.城市居民刚需和改善族入场接力
>
> 3.返乡购房和部分投资需求入场哄抬房价
而今年3-4月很多三四线城市房价继续暴涨的原因正是上涨周期第三阶段遇上了楼市小阳春。
楼市小阳春不难理解,一般是年前3个月购房需求的集中释放,再加上谈婚论嫁等人生大事也在春节敲定,那么春节后买房就成了刚性需求的主战场。这个在三四线城市显得尤为明显,因为娶媳妇儿必须得买房,这时候买不买房不是市场说了算,而是丈母娘。
这也是我年前呼吁刚需赶紧买房的原因,年前买房还有议价权,好盘的选择也多。年后大家一起买房,你就少了很多机会。而且利率一直在不断上浮,很多三四线城市的房贷利率均上浮10%,凭空多出来十来万的利息谁都吃不消。
所以说, 政府任务性的棚改拉升,开发商疯狂的抢地造楼,售楼小姑娘故意地营造紧缺气氛和人民群众买涨不买跌的疯狂心理共同打造了三四线楼市的繁荣。
而这,就是一个骗局!
这个骗局一般人是无法避免的,因为你会发现周围的人都在谈论买房,所有人都在催你买房,他们会用各种各样的理由证明自己观点是正确的。

无论是攀比心理、从众心理,还是危机意识,你都会被疯狂的市场环境和人们带入迷局,众人皆醉而你也会被灌醉。

这时候我只能送你股神巴菲特的一句话:“ 别人疯狂时我恐惧,别人恐惧时我疯狂 ”。好好想想是不是你现在身处的环境。
#
1
* * *
卖不完的房
这个其实可以从我朋友的话里找到线索。就是三四线的库存是永远去不完的。意味着什么?
意味着, 三四线的房子,供给永远大于需求 。
当地政府最缺的就是银子。管你房价透支了多少年居民劳动力,管你是否会扭曲城市发展路线, 地是一定要卖的!
因为土地这个东西本质上价值为0,
如果非要说有价值的话,那就是种粮食的价值,只有政府赋予了他很多额外的权利,他才具备价值,比如三通工程所带来的交通便利、生活便利,学校医院等赋予的增值价值,以及周围大量的小区、商业圈所带来的彼此互相增值,土地才开始从土壤向黄金转变,开始变得寸土寸金。
所以对于产业趋弱的三四线城市,卖地成为了主要且唯一的发展路径。
那么未来的房地产库存可能消化完吗?等这波需求释放完之后,追求销售指标的开发商又会有多少家参与到打折抛盘的行动中?
但是换句话讲,政府也有苦衷,这不是辩白。因为不卖地,哪来钱发展基建,招商引资,没有好的基建和形象怎么吸引更多的人才的入驻?
人才是一切价值的核心承载
,如果没有人,就算把纽约摆在你一个人面前,它也就是个大废墟而已。我们做个假设,世界末日到了,全部人都死光了,你一个人独享纽约,我觉得整个纽约的价值,还不如你自己开垦的那3亩良田,毕竟还可以长出来救命的粮食。
所以,城市发展的逻辑就是透支现有人的财富去供养即将到来的人群,层层向上滚动。
但可悲的是,这一切又是一个伪命题!
因为绝大多数三四线是吸引不来人才的,不单如此,甚至都留不住现有的人,譬如东北。
#
#
2
* * *
留不住的人
很早以前流行的是北上广漂,前几年又是逃离北上广,现在竟然进化成了 逃离三四线 !
其实当初我听到这个命题的时候,颇为惊讶。但是后来和我的很多学生聊过之后才发现,这不是偶然,而是城市化和信息进步的弊端,大量的事实已经无法掩饰三四线人才流失的真相。
首先是就业资源紧缺。 三四线年轻人的处境是非常恶劣的,甚至比一线都差。
大家或许在网上听说过,研究生为了抢收费站的铁饭碗争的头破血流,而在几年之后因为智能化被机器取代,被迫下岗的事实。
目前来看, 绝大多数三四线的所谓高级工作还是被国企和行政机关单位占领着
,所有刚毕业的大学生都在为争到一个铁饭碗而努力拼搏,稀少的就业名额,让他们穷途末路。
拿我们这个城市来讲,财经大学毕业的一本大学生几乎所有人的梦想竟然是在城里的四大行当一个柜员,原因是, 工作体面还很稳定 !
当然晋升更加艰难, 关系第一,能力第二,这一直是三四线升职加薪恒定不变的法则!
所以三四线的就业对于一般年轻人来讲,就是稀缺且不公平的竞争,那么大家为什么不选择一个更好的工作环境呢?
第二是,难以承担的生活成本。 前面讲到三四线的年轻人都在争取体面的工作,但是体面工作赚来的薪水,别说是实现梦想,就连基础的生活都承担不起。
之前随着城市化和收入的提升,促进了三四线城市消费的增长,然而如今房价的一路飙升,被带动的物价水平也完全不输于一线城市。
吃顿快餐2、30,看场电影5、60,去KTV唱歌和北京的价格一个样,但音响设备还差之千里,
花着同样的钱,纳着同样的税,却无法享受到和一二线城市等价的服务和配套。

所以,
拿着四五千的工资,看着一眼望到底的生活,背负着成家立业的使命,看着心仪的姑娘,声嘶力竭的掏空父母辈的存折去买房,这也许就是三四线年轻人最为真实的生活写照。
但凡是有一丝拼劲儿的,都愿意背起行囊去寻找更好的发展机遇。
#
3
* * *
三四线楼市的未来
那么卖不完的房子和留不住的人才共同证明了 三四线以短期非常规需求支撑的房价上涨是难以维系的 。
而且,目前绝大多数三四线城市房价已经见顶,房价收入比拉伸到非常危险的状态,居民消费力被迫挤压,今后很长一段时间市场消费能力会进入低迷状态,对于人口基数小的城市影响会非常大。
简单来讲,就是大家赚的钱都去给银行还房贷了,哪有更多的钱去消费支持城市经济的发展?
所以在此波房价上涨周期结束后,三四线将会进入一段很长的房价回落期。有人会问我,那么三四线的房价何时开始下跌呢?
按照之前两会透露的信息,国务院确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,将再改造各类棚户区1500万套,18年将开工580万套。
而事实上,目前大批量三四线城市已经进入最后的冲刺阶段,不少地方已经开始为棚改建设资金发愁。而这580万套的棚改目标将会向更低能级城市推进,这部分城市自身吸引力不够,并且当地人并不缺房,因此政策实际对房地产销售的推动作用将会大打折扣。
不出意外,子木预测,部分三四线城市将会在2018年底之前冷却转折,当然城市人口基数和棚改规模将会决定城市房价下跌的先后顺序。这就是一场击鼓传花的游戏,一棒一棒传下去,
最后一棒的接盘侠,必定是高位站岗的悲剧。
现在三四线房价的疯狂一定会成为未来市场反水的依据。所以大家一定要学会独立思考,避免成为骗局的最终受害者。

最后给大家几条建议:
1. 现阶段不要妄图在三四线投资房产 ,虽然这轮房价的快速上涨让当地房地产成了理想的投资标的物,但是人口的流失,无法去化的库存注定了三四线房价下跌的命运,况且三四线的刚需还没有养成购房二手房的习惯,你投资的房子未来谁会接盘?
2. 部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在,需求面仍然可以继续接受溢出效应,因此房价相对较安全。 而三四线中的省会城市,在城市化进程中由于地方的保全和中央的重视,即使房价下跌,幅度不会太大。
3.如果有可能,年轻人尽量去周边最好的城市发展,接下来是二线城市的崛起时期, 城市发展的红利会加速你财富的积累
。年前听子木买了房的人,要操盘稳手,而现在准备在三四线买房的人,纯刚需就没办法了。如果不着急的可以静下心来等待时机,避开高峰。
如果你的丈母娘逼你现在买房,请把此文章转发给她,告诉她,一年之隔就是十来万的银子,与其白给银行和开发商,还不如带你心中的她来一次浪漫的旅行。
最衷心的建议!
#
推荐四个不错的微信公众号:

财经听潮( ID:tczjhzmx)

正商纵横(ID:zszh88)

政经瞭望(ID:qtzl3721)

财经要情(ID:caijingyaoqing)